Energetische Sanierung von Gewerbeimmobilien: Mit Messdaten die richtigen Prioritäten setzen

Das Wichtigste in Kürze

• Bei der energetischen Sanierung einer Gewerbeimmobilie entscheiden Messdaten aus dem Betrieb darüber, welche Maßnahme zuerst kommt. Rechenwerte allein bilden Nutzung, Regelung und Betriebszeiten oft nur grob ab.
• Der Druck ist groß: Nichtwohngebäude verursachen mehr als ein Drittel des Endenergieverbrauchs im Gebäudebereich [2]. Die Gebäudehülle wird in diesem Bestand nur mit etwa 0,7 Prozent pro Jahr modernisiert [3].
• Berechneter Bedarf und gemessener Verbrauch weichen häufig voneinander ab. Eine Feldstudie des IWU mit Nichtwohngebäuden zeigt, dass unsanierte Gebäude rechnerisch eher überschätzt und effiziente eher unterschätzt werden [7].
• Eine Messung vor der Sanierung sollte mindestens eine Heizperiode abdecken. Sinnvoll sind Raumtemperaturen, Luftfeuchte, CO₂, Belegung, Lastprofile und die Grundlast.
• Nach der Umsetzung macht eine Vorher-nachher-Messung nach anerkannten Verfahren (IPMVP, ISO 50015) die tatsächliche Wirkung sichtbar [17][18]. Messdaten ersetzen dabei weder die Fachplanung noch die Energieberatung.

Warum die energetische Sanierung von Gewerbeimmobilien drängt

Bei der energetischen Sanierung einer Gewerbeimmobilie geht es um einen großen Hebel im Klimaschutz. Gebäude sind nach dem dena-Gebäudereport 2024 für rund 30 Prozent der Treibhausgasemissionen in Deutschland verantwortlich [1]. Im Sektor „Gebäude“ der Emissionsbilanz, der Strom und Fernwärme nicht enthält, wurden 2022 rund 112 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente ausgestoßen [1].

Wohngebäude stehen in der öffentlichen Debatte meist im Vordergrund. Nichtwohngebäude, also Büros, Handel, Hotels, Schulen, Lager oder Werkstätten, verbrauchen aber mehr als ein Drittel der gesamten Endenergie im Gebäudebereich [2]. Die dena nennt für 2015 über 21 Millionen Nichtwohngebäude in Deutschland, davon etwa 2 Millionen energetisch relevante [2].

Diese Zahlen stammen aus dem Forschungsprojekt ENOB:dataNWG. Das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) hat dafür gemeinsam mit dem IÖR und der Bergischen Universität Wuppertal eine bundesweit repräsentative Stichprobe erhoben [3]. Ergebnis: rund 21,1 Millionen Nichtwohngebäude insgesamt. Mehr als zwei Drittel davon sind nicht beheizte Bauten wie Garagen, Schuppen oder Gartenhäuser. Etwa 1,98 Millionen Gebäude sind energetisch relevant im Sinne des damaligen Gebäudeenergiegesetzes (GEG, inzwischen in Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG – umbenannt) [3]. Ihre Bruttogrundfläche liegt bei rund 3,5 Milliarden Quadratmetern, im Mittel etwa 1.765 Quadratmeter je Gebäude [4].

Allein bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden zählt die dena rund 329.000 Gebäude (Stand Ende 2022) [2]. Etwa 62 Prozent davon wurden bis 1978 errichtet, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Auf sie entfällt rund die Hälfte der Bürofläche [2]. Der Energieverbrauch der Bürogebäude lag bei 86,6 Terawattstunden, davon 55,3 Terawattstunden für Raumwärme und Warmwasser [2].

Das Tempo der Sanierung reicht nicht aus. Laut ENOB:dataNWG wird die Gebäudehülle von Nichtwohngebäuden seit 2010 mit etwa 0,7 Prozent pro Jahr modernisiert, bei Gebäuden vor 1978 mit etwa 1,1 Prozent [3]. Etwa 2 Prozent der Fassadenflächen pro Jahr werden instand gesetzt, ohne dass dabei gedämmt wird [3]. Die Autorinnen und Autoren sehen darin eine verpasste Gelegenheit. Wärmeerzeuger werden zwar mit rund 2,3 Prozent pro Jahr erneuert; wer zuvor mit Gas heizte, baute dabei aber in rund 80 Prozent der Fälle wieder einen Gaskessel ein [3].

Abbildung 1: Modernisierungsraten im Bestand der Nichtwohngebäude in Deutschland (Stichprobe, mit Standardfehlern). Quelle: IWU, ENOB:dataNWG-Schlussbericht 2022 [3].

Für Eigentümer bedeutet das: Viele Gewerbeimmobilien stehen in den kommenden Jahren vor Entscheidungen über Hülle, Heizung und Lüftung. Diese Entscheidungen binden Kapital für Jahrzehnte. Umso wichtiger ist eine belastbare Grundlage.

Die Ursache: Rechenwerte und Betrieb klaffen auseinander

Die energetische Planung von Nichtwohngebäuden stützt sich in Deutschland auf die Bilanzierung nach DIN V 18599. Diese Rechnung arbeitet mit standardisierten Nutzungsprofilen: typische Betriebszeiten, Solltemperaturen, Luftwechsel und interne Lasten. Für einen Vergleich von Varianten ist das sinnvoll. Die tatsächliche Nutzung eines bestimmten Gebäudes bildet sie aber nicht automatisch ab.

Der Performance Gap in der Forschung

Die Abweichung zwischen berechneter und gemessener Energieeffizienz heißt in der Fachliteratur „Performance Gap“. Pieter de Wilde (University of Plymouth) hat 2014 in der Fachzeitschrift Automation in Construction einen Rahmen vorgeschlagen, um diese Lücke systematisch zu untersuchen [5]. In einem begleitenden Konferenzbeitrag nennen de Wilde und Jones Ursachen wie Nutzerverhalten, Wetter, Ausführungs- und Installationsfehler, Regelungseinstellungen und Modellierungsfragen [6]. Die Größenordnung der Lücke beziffern sie unter Verweis auf andere Quellen mit einem Faktor von etwa 1,5 bis 2 [6].

In ihrer eigenen Fallstudie, einem Hochschulgebäude in Plymouth, lag der gemessene Gasverbrauch für Heizung in zwei Jahren beim rund 2,4- bis 3,2-Fachen der Simulation [6]. Nachdem das Modell mit dem tatsächlichen Wetter und der beobachteten Nutzung neu gerechnet wurde, lagen die Werte innerhalb von etwa 40 Prozent der Zählerwerte [6]. Das ist eine Einzelfallstudie. Sie zeigt aber den Mechanismus: Ein großer Teil der Abweichung entsteht durch Annahmen zu Nutzung und Betrieb.

Deutsche Felddaten zu Nichtwohngebäuden

Für den deutschen Bestand hat das IWU im Projekt „Teilenergiekennwerte“ Bedarf und Verbrauch von Nichtwohngebäuden verglichen [7]. Die Querschnittsanalyse umfasst 92 Gebäudedatensätze in sechs Kategorien. Für Heizung und Warmwasser zeigte sich: Bei wenig effizienten Gebäuden lag der berechnete Bedarf deutlich über dem gemessenen Verbrauch. Bei effizienten Gebäuden wurde der Verbrauch eher unterschätzt [7].

Wurde mit gebäudespezifischen statt mit Standard-Nutzungsbedingungen gerechnet, lag das Verhältnis von Bedarf zu Verbrauch für Brennstoffe und Fernwärme im Mittel bei 1,11 (± 0,28). Etwa 61 Prozent der Fälle lagen innerhalb von ± 20 Prozent [7]. Ausreißer mit einem Faktor von 2 oder mehr blieben trotzdem. Als Gründe nennt die Studie unter anderem höhere Raumtemperaturen in gut gedämmten Gebäuden, nicht korrigierte Witterung und Leerstand sowie Annahmen zur Fensterlüftung [7].

Ein ähnliches Muster ist aus dem Wohngebäudebestand bekannt. Sunikka-Blank und Galvin fanden 2012 anhand von Daten aus rund 3.400 deutschen Wohnungen, dass der gemessene Heizenergieverbrauch im Mittel etwa 30 Prozent unter dem berechneten Kennwert lag. Bei besonders ineffizienten Gebäuden war die Lücke größer („Prebound-Effekt“) [8]. Diese Studie betrifft Wohngebäude. Sie lässt sich nicht direkt auf Gewerbeimmobilien übertragen, stützt aber die Richtung: Einsparprognosen auf Basis reiner Rechenwerte können zu hoch ausfallen.

Abbildung 2: Wie der Performance Gap entsteht und warum er die Priorisierung von Maßnahmen beeinflusst. Eigene Darstellung nach [6] und [7].

Folgen und typische Fehler bei der Sanierungsplanung

Wer nur mit Rechenwerten plant, riskiert drei Arten von Fehlentscheidungen.

Falsche Reihenfolge. Wenn ein Gebäude nachts und am Wochenende voll beheizt und belüftet wird, liegt ein großer Hebel in der Regelung, nicht zuerst in der Fassade. Umgekehrt kann ein schlecht gedämmtes, aber sparsam betriebenes Gebäude rechnerisch dramatischer wirken, als es der Verbrauch zeigt.

Überschätzte Einsparungen. Liegt der heutige Verbrauch bereits unter dem rechnerischen Bedarf, fällt die tatsächliche Einsparung kleiner aus als prognostiziert. Das beeinflusst die Wirtschaftlichkeitsrechnung und die Erwartungen der Investoren.

Falsch dimensionierte Anlagen. Neue Wärmeerzeuger und Lüftungsanlagen werden oft mit Sicherheitszuschlägen ausgelegt. Ohne gemessene Lastprofile und Raumdaten fehlt die Grundlage, um diese Zuschläge kritisch zu prüfen.

Typische Fehler in der Praxis sind außerdem:

• Messungen nur im Sommer oder nur über wenige Tage, die das Heizverhalten nicht abbilden.
• Jahresverbräuche ohne Witterungs- und Leerstandsbereinigung, die das IWU ausdrücklich empfiehlt [7].
• Fokus auf Energie ohne Blick auf das Raumklima. Wird die Hülle dichter, ändert sich der Luftaustausch. Eine Lüftungslösung muss dann mitgedacht werden.
• Fehlende Ausgangsbasis: Ohne Messung vor der Sanierung lässt sich die Wirkung danach kaum belegen.

Messung vor der Sanierung: was erfasst werden sollte

Eine Messung vor der Sanierung ergänzt die Bestandsaufnahme durch Begehung, Pläne und Verbrauchsabrechnungen. Ziel ist es, den tatsächlichen Betrieb zu verstehen: Wann wird das Gebäude genutzt, wie warm und wie gut belüftet sind die Räume, und wofür wird Energie außerhalb der Nutzungszeit verbraucht? Eine fundierte Gebäudeanalyse vor der Sanierung beantwortet diese Fragen mit Daten statt mit Annahmen.

Raumklima: Temperatur, Feuchte und CO₂

Raumtemperaturen in repräsentativen Räumen zeigen, ob Räume überheizt oder unterversorgt sind, ob die Nachtabsenkung wirkt und wie schnell Räume morgens aufheizen. Das ist direkt relevant für die Auslegung einer Wärmepumpe und für die Frage, welche Zonen problematisch sind.

Relative Luftfeuchte hilft, Feuchte- und Schimmelrisiken einzuschätzen. Das gilt besonders, wenn Fenster getauscht oder die Hülle abgedichtet werden soll.

CO₂-Konzentration ist ein Indikator für den Luftaustausch bei Belegung. Der Ausschuss für Innenraumrichtwerte am Umweltbundesamt stuft Werte unter 1.000 ppm als hygienisch unbedenklich ein, 1.000 bis 2.000 ppm als hygienisch auffällig und über 2.000 ppm als hygienisch inakzeptabel [19]. Zeigen Messungen in Besprechungsräumen oder Großraumbüros regelmäßig hohe Werte, ist das ein Argument für eine mechanische Lüftung. Wer eine Lüftungsanlage im Büro nachrüsten möchte, sollte deshalb zuerst die Ausgangslage messen: Lüftung nachrüsten: erst messen.

Nutzung und Belegung

Wie viele Personen sind wann im Gebäude? Welche Flächen stehen leer? Belegungsdaten, etwa aus CO₂-Verläufen, Buchungssystemen oder Präsenzerfassung, zeigen, ob Heizung und Lüftung zur tatsächlichen Nutzung passen. Gerade nach veränderten Arbeitsmodellen weichen Belegung und Betriebszeiten oft von den ursprünglichen Planungsannahmen ab.

Verbrauchsprofile und Grundlast

Lastprofile von Strom, Wärme und gegebenenfalls Kälte in Stunden- oder Viertelstundenauflösung zeigen, wann Energie verbraucht wird. Das IWU empfiehlt für die Analyse von Nichtwohngebäuden Lastprofilmessungen von mindestens zwei Wochen, die alle Wochentage und ein Wochenende abdecken. Idealerweise erfolgt eine Messung im Sommer und eine in der Heizperiode [7].

Die Grundlast ist der Verbrauch, der auch ohne Nutzung anfällt: Server, Lüftung im Dauerbetrieb, Umwälzpumpen, Beleuchtung, Standby. Sie ist oft der schnellste Hinweis auf Einsparpotenzial ohne bauliche Maßnahmen.

Rechenbeispiel (Annahmen): Ein Büro wird montags bis freitags von 7 bis 17 Uhr genutzt, also 50 Stunden pro Woche. Die Woche hat 168 Stunden. Damit liegen 118 Stunden, rund 70 Prozent der Zeit, außerhalb der Nutzung. Läuft eine Lüftungsanlage mit angenommen 5 kW elektrischer Leistung durchgehend, entfallen 118 h × 5 kW = 590 kWh pro Woche auf Zeiten ohne Nutzung. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Ob eine Absenkung möglich ist, hängt von Hygiene-, Feuchte- und Betriebsanforderungen ab und muss fachlich geprüft werden.

Wie lange gemessen werden sollte

Für Heizungs- und Hüllenfragen sollte die Messung mindestens eine Heizperiode umfassen, also typischerweise die Monate von Oktober bis April. Nur so werden Kältephasen, Übergangszeiten und Ferien abgebildet. Kürzere Messungen können für einzelne Fragen genügen, etwa eine Grundlastanalyse über einige Wochen. Für Sommerkomfort und Kühlung ist zusätzlich eine Messung in warmen Monaten sinnvoll. Verbrauchsdaten sollten vor dem Vergleich mit dem Bedarf witterungs- und leerstandsbereinigt werden [7].

Energetische Sanierung: Prioritäten mit Daten setzen

Welche Maßnahme zuerst? Bei der energetischen Sanierung entscheiden die Prioritäten über Wirkung und Kapitalbindung. Eine bewährte Logik lautet: zuerst Betrieb optimieren, dann Anlagen anpassen, dann die Hülle verbessern, wobei Hülle und Anlage aufeinander abgestimmt werden. Diese Reihenfolge ist keine feste Regel. Steht ohnehin eine Fassadensanierung an, sollte die Dämmung gleich mitgemacht werden, wie die ENOB-Daten zu Fassaden ohne Dämmung zeigen [3].

Die folgende Tabelle dient als Orientierung. Investitionsniveaus sind qualitativ eingeordnet. Konkrete Kosten und Einsparungen hängen vom Gebäude ab und müssen von Fachplanung oder Energieberatung ermittelt werden.

Tabelle 1: Prioritätenlogik für die energetische Sanierung von Nichtwohngebäuden. Qualitative Einordnung, keine Kostenangaben.

Für die Priorisierung hilft eine ganzheitliche Sicht auf Energie, Raumklima und Betrieb. Wie das zusammenspielt, beschreibt die Seite Ganzheitliche Gebäudeanalyse. Dabei sollten nicht nur Energiekennwerte zählen. Wird ein Gebäude effizienter, aber die Räume sind schlechter belüftet oder im Sommer zu warm, entstehen neue Probleme.

Sanierungsfahrplan für Nichtwohngebäude

Ein Sanierungsfahrplan ordnet Maßnahmen zeitlich so, dass sie aufeinander aufbauen. Für Nichtwohngebäude gibt es dafür ein Bundesprogramm: die „Bundesförderung für Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme“ (EBN) des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) [9]. Sie umfasst drei Module:

• Modul 1: Energieaudit nach DIN EN 16247
• Modul 2: Energieberatung nach DIN V 18599
• Modul 3: Contracting-Orientierungsberatung [9]

In Modul 2 sind zwei Varianten vorgesehen [10][11]. Ein Sanierungsfahrplan zeigt, wie ein Gebäude „Schritt für Schritt über einen längeren Zeitraum durch aufeinander abgestimmte Maßnahmen“ umfassend saniert werden kann [11]. Alternativ beschreibt die Beratung eine Sanierung in einem Zug auf den Standard eines bundesgeförderten Effizienzgebäudes [11]. Antragsberechtigt sind laut Programmbeschreibung unter anderem Kommunen, gemeinnützige Organisationen, kleine und mittlere Unternehmen sowie größere Unternehmen mit einem Gesamtenergieverbrauch von höchstens 500.000 kWh pro Jahr [10]. Die Beschreibung verweist auf die Richtlinie in der Fassung vom 23. Dezember 2024 [10].

Ob und in welcher Höhe eine Förderung möglich ist, prüfen das BAFA und eine zugelassene Energieberaterin oder ein zugelassener Energieberater. Konditionen können sich ändern. Der aktuelle Stand ist auf der BAFA-Seite nachzulesen [9].

Messdaten aus dem Betrieb ersetzen die Energieberatung nicht. Sie können ihr aber eine bessere Ausgangslage geben: Wer Verbrauchsprofile, Raumtemperaturen und Belegungsdaten aus einer Heizperiode mitbringt, ermöglicht eine Bilanz mit gebäudespezifischen statt Standard-Nutzungsbedingungen. Das IWU hat gezeigt, dass Bedarf und Verbrauch dann deutlich besser übereinstimmen [7]. Für Eigentümer und Betreiber mit mehreren Gebäuden lohnt es sich, diese Daten frühzeitig für alle Objekte zu erheben: Eigentümer und Betreiber.

Abbildung 3: Von der Messung zur Verifizierung. Ein möglicher Ablauf einer datengestützten Sanierung. Eigene Darstellung.

Wärmepumpe im Gewerbe: Planung mit Raumdaten

Die Wärmepumpe ist für viele Gewerbeimmobilien eine zentrale Option. Ihre Effizienz hängt stark von der Temperatur ab, auf die sie das Heizwasser bringen muss. Physikalisch gilt: Je geringer der Abstand zwischen Wärmequelle und benötigter Vorlauftemperatur, desto weniger Strom braucht die Wärmepumpe pro Kilowattstunde Wärme.

Das Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme ISE hat das im Feldtest „WPsmart im Bestand“ untersucht. Unter allen geprüften Einflussgrößen zeigte nur die Heizkreistemperatur eine klare Abhängigkeit mit der Jahresarbeitszahl [12]. Die Forschenden nennen die erforderliche Heizkreistemperatur den entscheidenden Punkt für die Effizienz [12]. Im Anschlussprojekt mit 77 Wärmepumpen erreichten Luft/Wasser-Wärmepumpen im Mittel eine Jahresarbeitszahl von 3,4, Sole/Wasser-Wärmepumpen von 4,3. Ausreichend dimensionierte Heizkörper ließen sich im Mittel bei ähnlich niedrigen Temperaturen betreiben wie Flächenheizungen [13].

Wichtig ist die Einordnung: Diese Feldtests betreffen Ein- bis Dreifamilienhäuser [13]. In Gewerbeimmobilien kommen größere Leistungen, andere Nutzungsprofile, Lüftungsanlagen mit Heizregistern und oft Kühlbedarf hinzu. Für Großwärmepumpen im gewerblichen Bereich gibt es die Richtlinie VDI 4646 „Anwendung von Großwärmepumpen“ (Ausgabe Mai 2026). Sie richtet sich an Planende und Anwender bei Anlagen in der Regel über 100 kW thermischer Leistung [14].

Für die Planung einer Wärmepumpe im Gewerbe sind Messdaten hilfreich, weil sie zeigen:

• welche Räume oder Zonen heute schon mit niedrigen Vorlauftemperaturen warm werden und welche nicht,
• wie hoch die tatsächliche Heizlast an kalten Tagen ist, statt nur der rechnerischen Norm-Heizlast,
• ob einzelne kritische Räume (Eckräume, große Glasflächen) die Vorlauftemperatur für das ganze Gebäude bestimmen,
• wie sich Nutzungszeiten auf Aufheizphasen und Spitzenlasten auswirken.

Mit diesen Daten lassen sich gezielte Maßnahmen ableiten, etwa größere Heizflächen in wenigen Räumen, statt das gesamte System auf eine hohe Vorlauftemperatur auszulegen. Nach der Inbetriebnahme bleibt Monitoring sinnvoll: Wärmepumpe im Betrieb überwachen.

Sanierung oder Neubau: was die Daten zur grauen Energie sagen

Bei sehr alten oder stark veränderten Gebäuden stellt sich die Frage: Sanierung oder Neubau? Neben Betriebsenergie geht es um die graue Energie und die Emissionen, die bei Herstellung, Transport und Errichtung von Bauteilen entstehen.

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat 2021 die Emissionen der Gebäudekonstruktion von 50 zertifizierten Gebäuden ausgewertet, davon 46 Bürogebäude [16]. Die Emissionen der Konstruktion lagen bei den untersuchten Gebäuden im Mittel bei rund 440 kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter. Für konventionelle Neubauten nennt die DGNB über einen Lebenszyklus von 50 Jahren etwa 500 bis 800 kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter [16]. Die DGNB empfiehlt, vor einem Neubau zu prüfen, ob ein bestehendes Gebäude für einen klimaneutralen Betrieb saniert werden kann, da im Bestand bereits große Mengen an Emissionen gebunden sind [16].

Eine Studie im Auftrag des Umweltbundesamts (TEXTE 71/2025) kommt zu dem Ergebnis, dass die Sanierung von Bestandsgebäuden einschließlich neuer Wärmeversorgung mit einem geringeren kumulierten Energieaufwand verbunden ist als ein Neubau [15]. Die Studie betont aber auch die Sanierungstiefe: Wird nur die Sanierungsrate erhöht, ohne den Wärmeschutz ausreichend zu verbessern, drohen Lock-in-Effekte. Für Neubauten empfiehlt sie höchste Effizienz [15]. Reparatur, Austausch und Umbau wurden nicht betrachtet [15].

Ein allgemeines Urteil lässt sich daraus nicht ableiten. Ob Sanierung oder Neubau sinnvoller ist, hängt von Tragstruktur, Nutzungsanforderungen, Schadstoffbelastung, Grundriss und Standort ab. Messdaten aus dem Bestand liefern dafür einen Baustein: Sie zeigen, wie gut das Gebäude heute tatsächlich funktioniert, und schaffen die Basis für eine spätere Vorher-nachher-Messung bei Sanierungen.

Tabelle 2: Kriterien für die Abwägung zwischen Sanierung und Neubau. Qualitativ, keine allgemeine Empfehlung.

Vorher-nachher: die Wirkung einer Sanierung belegen

Eine Sanierung ist erst dann bewertet, wenn ihre Wirkung im Betrieb gemessen ist. Dafür gibt es etablierte Verfahren der Messung und Verifizierung (Measurement and Verification, M&V).

Das International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP) der Efficiency Valuation Organization (EVO) ist ein nicht vorschreibender Rahmen für die Messung und Verifizierung von Einsparungen, aktuell in der Fassung 2022 [17]. Einsparungen werden ermittelt, indem der Verbrauch vor und nach der Maßnahme verglichen und um veränderte Bedingungen bereinigt wird [17]. Das Protokoll unterscheidet Optionen mit Messgrenze um die einzelne Maßnahme (Optionen A und B), um das gesamte Gebäude (Option C) oder auf Basis einer kalibrierten Simulation (Option D) [17].

Die Norm ISO 50015:2014 „Energy management systems – Measurement and verification of energy performance of organizations – General principles and guidance“ legt allgemeine Grundsätze und Leitlinien für die Messung und Verifizierung der energiebezogenen Leistung fest. Sie wurde 2025 überprüft und bestätigt [18].

Für die Praxis heißt das:

1. Ausgangsbasis festlegen. Verbrauch und Raumklima vor der Maßnahme über einen repräsentativen Zeitraum messen.
2. Einflussgrößen erfassen. Witterung (Gradtagzahlen), Belegung, Betriebszeiten und Nutzungsänderungen dokumentieren.
3. Messgrenze wählen. Einzelne Anlage oder ganzes Gebäude, je nach Maßnahme.
4. Nachher messen. Gleiche Messpunkte, vergleichbarer Zeitraum, gleiche Bereinigung.
5. Auch das Raumklima prüfen. Hat sich die Raumluftqualität verbessert? Gibt es neue Überhitzung oder Feuchteprobleme?

Ohne Ausgangsbasis bleibt der Vergleich lückenhaft. Deshalb sollte die Messung vor der Sanierung von Anfang an so angelegt werden, dass sie später als Referenz dient.

Wie Nebatic dabei unterstützt

Nebatic bietet im Bereich Audit & Analyse Messungen über einen vereinbarten Zeitraum mit anschließender Auswertung und Empfehlungen an, zum Beispiel vor einer Sanierung oder als Vorher-nachher-Messung. Die eigenen Geräte erfassen je nach Modell CO₂, Feinstaub, flüchtige organische Verbindungen (VOC), Temperatur und Luftfeuchte, das Modell Nebatic Core zusätzlich Licht und Schall. Vorhandene Sensoren, Zähler und Gebäudesysteme können eingebunden werden, sodass Raumdaten und Verbrauchsdaten zusammen ausgewertet werden.

Die Plattform zeigt Live-Werte, Verläufe, Auffälligkeiten und Hinweise sowie Berichte. Für Architektinnen, Ingenieure und Energieberatende kann das eine zusätzliche Datengrundlage für die Planung sein. Die Ergebnisse ersetzen keine Fachplanung, keine Energieberatung nach den Vorgaben des BAFA und keine Begutachtung durch Sachverständige. Mehr dazu: Gebäudeanalyse vor der Sanierung.

Grenzen und Risiken

Messdaten verbessern Entscheidungen, sie treffen sie nicht. Folgende Grenzen sollten Planende und Eigentümer kennen:

• Repräsentativität. Messungen in einzelnen Räumen gelten nicht automatisch für das ganze Gebäude. Die Auswahl der Messräume muss begründet sein.
• Zeitraum. Eine einzelne Heizperiode kann untypisch sein, etwa durch einen milden Winter oder Leerstand. Witterungsbereinigung und Dokumentation der Nutzung sind deshalb notwendig.
• Keine Bauteildiagnose. Raumklimadaten zeigen Symptome wie kalte Räume oder hohe Feuchte. Ursachen in Bauteilen, etwa Wärmebrücken oder Feuchteschäden, klären Thermografie, Bauteilöffnung oder Sachverständige.
• Keine Statik, keine Schadstoffbewertung. Für die Frage Sanierung oder Neubau braucht es Tragwerksplanung und gegebenenfalls Schadstoffgutachten.
• Förderung. Ob eine Maßnahme förderfähig ist, entscheiden BAFA oder KfW im Einzelfall. Die Beratung übernimmt eine zugelassene Energieberaterin oder ein zugelassener Energieberater.
• Rechtliche Anforderungen. Anforderungen aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bisher Gebäudeenergiegesetz) sowie Vorgaben zu Arbeitsstätten gelten unabhängig von Messergebnissen. Allgemeine Information, kein Rechtsrat (Stand: Oktober 2026).
• Gesundheit. CO₂-Werte sind ein Indikator für den Luftaustausch, keine Gesundheitsbewertung. Bei Beschwerden von Beschäftigten sind Betriebsärztin oder Betriebsarzt die richtigen Ansprechpartner.

Häufige Fragen

Was gehört zu einer Bestandsanalyse eines Gebäudes vor der Sanierung?

Eine Bestandsanalyse eines Gebäudes umfasst Unterlagen (Pläne, Energieausweis, Wartungsprotokolle), eine Begehung, Verbrauchsdaten der letzten Jahre und idealerweise eine Messung im Betrieb. Das IWU empfiehlt für Nichtwohngebäude unter anderem Nutzerbefragungen, Kurzzeitmessungen der Raumtemperatur und Lastprofile über mindestens zwei Wochen [7]. Ein Beispiel für typische Fragestellungen in Bürogebäuden finden Sie unter Büros.

Wie lange sollte eine Messung vor der Sanierung dauern?

Für Fragen zu Heizung und Gebäudehülle sollte die Messung mindestens eine Heizperiode abdecken. Für die Analyse der Grundlast oder der Betriebszeiten können einige Wochen genügen, sofern alle Wochentage und ein Wochenende enthalten sind [7]. Für sommerliche Überhitzung ist eine Messung in den warmen Monaten nötig.

Wie setze ich bei der energetischen Sanierung Prioritäten?

Bewährt hat sich die Reihenfolge Betrieb, Anlagen, Hülle. Zuerst werden Regelung und Betriebszeiten an die tatsächliche Nutzung angepasst. Dann folgen Anlagen wie Wärmeerzeuger oder Lüftung, abgestimmt auf die geplante Hülle. Steht eine Fassaden- oder Dachsanierung ohnehin an, sollte die Dämmung gleich mitgeplant werden [3].

Was ist ein Sanierungsfahrplan für Nichtwohngebäude?

Ein Sanierungsfahrplan für Nichtwohngebäude zeigt, wie ein Gebäude Schritt für Schritt über einen längeren Zeitraum mit aufeinander abgestimmten Maßnahmen saniert werden kann. Das BAFA sieht ihn als Variante im Modul 2 der Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme vor [10][11]. Ob eine Förderung möglich ist, klären BAFA und Energieberatung.

Lohnt sich eine Wärmepumpe im Gewerbe? Was ist bei der Planung wichtig?

Das hängt vor allem von der benötigten Vorlauftemperatur ab. Feldtests des Fraunhofer ISE in Wohngebäuden zeigen, dass die Heizkreistemperatur der wichtigste Einflussfaktor auf die Effizienz ist [12]. Für die Planung einer Wärmepumpe im Gewerbe helfen gemessene Raumtemperaturen und Lastprofile, kritische Räume und die tatsächliche Heizlast zu erkennen. Für Großanlagen gilt die VDI 4646 [14].

Wann sollte man eine Lüftungsanlage im Büro nachrüsten?

Wenn CO₂-Messungen bei üblicher Belegung regelmäßig über 1.000 ppm liegen, ist der Luftaustausch nach der Einstufung des Ausschusses für Innenraumrichtwerte hygienisch auffällig [19]. Auch eine geplante Abdichtung der Hülle oder ein Fenstertausch kann eine Lüftungslösung erfordern. Wer eine Lüftungsanlage im Büro nachrüsten will, sollte vorher die Belegung und die Raumluftqualität messen.

Sanierung oder Neubau: was ist klimafreundlicher?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Studien der DGNB und des Umweltbundesamts weisen darauf hin, dass im Bestand bereits Emissionen gebunden sind und Sanierungen meist weniger Herstellungsenergie benötigen als ein Neubau [15][16]. Entscheidend sind aber Sanierungstiefe, Zustand der Tragstruktur und künftige Nutzung.

Wie lässt sich die Einsparung nach einer Sanierung nachweisen?

Mit einer Vorher-nachher-Messung nach einem anerkannten Verfahren, etwa dem IPMVP der Efficiency Valuation Organization oder den Leitlinien der ISO 50015 [17][18]. Wichtig sind eine saubere Ausgangsbasis, die Bereinigung um Witterung und Nutzung sowie gleiche Messpunkte vor und nach der Maßnahme.

Quellen

1. Deutsche Energie-Agentur (dena) (2023): DENA-Gebäudereport 2024. Zahlen, Daten, Fakten zum Klimaschutz im Gebäudebestand. https://co2.hessen-nachhaltig.de/files/content/downloads/dena-Gebaedereport_2024.pdf
2. Deutsche Energie-Agentur (dena) (2023): Fokusthema Büro- und Verwaltungsgebäude. Analyse der Nichtwohngebäudetypen, Teil 2. https://www.gebaeudeforum.de/fileadmin/gebaeudeforum/Downloads/Gebaeudereport/Gebaeudeforum_GR24_Fokusthemen_Buerogebaeude.pdf
3. Hörner, M.; Cischinsky, H.; Bischof, J. et al. (IWU, IÖR, BUW) (2022): ENOB:dataNWG – Forschungsdatenbank Nichtwohngebäude. Schlussbericht. https://www.iwu.de/fileadmin/publikationen/gebaeudebestand/2022_IWU_Hoerner-EtAl_ENOBdataNWG-Schlussbericht-Primaerdatenerhebung-Nichtwohngebaeude-Deutschland.pdf
4. Hörner, M. (IWU) (2021): dataNWG – Daten und Fakten zu Nichtwohngebäuden (Vortragsfolien). https://www.iwu.de/fileadmin/publikationen/vortrag/2021-06-28_DFNS_Hoerner_Slides_dataNWG-Daten-und-Fakten.pdf
5. de Wilde, P. (2014): The gap between predicted and measured energy performance of buildings: A framework for investigation. Automation in Construction 41, 40–49. https://doi.org/10.1016/j.autcon.2014.02.009
6. de Wilde, P.; Jones, R. V. (2014): The building energy performance gap: Up close and personal. CIBSE ASHRAE Technical Symposium. https://pearl.plymouth.ac.uk/cgi/viewcontent.cgi?article=1425&context=ada-research
7. Hörner, M.; Jedek, C.; Bagherian, B.; Grafe, M. et al. (IWU, KIT) (2017): Teilenergiekennwerte – Neue Wege in der Energieanalyse von Nichtwohngebäuden im Bestand. https://www.iwu.de/fileadmin/publikationen/energie/tektool/2017_IWU_H%C3%B6rnerEtAl_Teilenergiekennwerte%E2%80%93Neue-Wege-in-der-Energieanalyse-von-Nichtwohngeb%C3%A4uden-im-Bestand.pdf
8. University of Cambridge (2012): The prebound effect (zu Sunikka-Blank, M.; Galvin, R., Building Research & Information 2012). https://www.cam.ac.uk/research/news/the-prebound-effect
9. Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA): Bundesförderung für Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme. https://www.bafa.de/DE/Energie/Energieberatung/Nichtwohngebaeude_Anlagen_Systeme/nichtwohngebaeude_anlagen_systeme_node.html
10. co2online: BAFA – Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme (EBN), Modul 2: Energieberatung DIN V 18599 (Programmbeschreibung, Richtlinie vom 23.12.2024). https://www.co2online.de/foerdermittel/details/55576790/
11. Haufe: Richtlinie „Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme“, Gegenstand der Förderung. https://www.haufe.de/id/norm/richtlinie-energieberatung-fuer-nichtwohngebaeude-anlage-3-gegenstand-der-foerderung-HI16478199_p3.html
12. Günther, D.; Wapler, J.; Langner, R.; Helmling, S.; Miara, M. et al. (Fraunhofer ISE) (2020): Wärmepumpen in Bestandsgebäuden. Ergebnisse aus dem Forschungsprojekt „WPsmart im Bestand“. Abschlussbericht. https://wp-monitoring.ise.fraunhofer.de/wpqs-im-bestand/download/Berichte/BMWi-03ET1272A-WPsmart_im_Bestand-Schlussbericht.pdf
13. Fraunhofer ISE (2025): Wärmepumpen heizen auch im Altbau klimafreundlich – Forschungsprojekt des Fraunhofer ISE abgeschlossen. Presseinformation vom 03.11.2025. https://www.ise.fraunhofer.de/content/dam/ise/de/documents/presseinformationen/2025/3025_ISE_PI_Waermepumpen-heizen-auch-im-Altbau-klimafreundlich.pdf
14. VDI 4646:2026-05: Anwendung von Großwärmepumpen. https://www.dinmedia.de/de/technische-regel/vdi-4646/397776977
15. Deurer, J.; Steinbach, J. (IREES) im Auftrag des Umweltbundesamts (2025): Der kumulierte Energieaufwand als Förderkriterium im Gebäudebereich. TEXTE 71/2025. https://www.umweltbundesamt.de/system/files/medien/11850/publikationen/71_2025_texte.pdf
16. Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) (2021): Benchmarks für die Treibhausgasemissionen der Gebäudekonstruktion (Bericht über die Studie). https://www.baulinks.de/webplugin/2021/1700.php4
17. Efficiency Valuation Organization (EVO): International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP), Fassung 2022. https://evo-world.org/en/products-services-mainmenu-en/protocols/ipmvp
18. ISO 50015:2014: Energy management systems – Measurement and verification of energy performance of organizations – General principles and guidance. https://www.iso.org/standard/60043.html
19. Umweltbundesamt, Ausschuss für Innenraumrichtwerte (2008, Stand der Seite 2022): Hygienische Leitwerte für Kohlendioxid in der Innenraumluft. https://www.umweltbundesamt.de/system/files/medien/4031/bilder/dateien/hygienische_leitwerte_0.pdf