Energiekosten im Gewerbe senken: Wo im Gebäudebetrieb das Geld verloren geht

Das Wichtigste in Kürze

• Wer Energiekosten im Gewerbe senken will, findet die ersten Hebel oft nicht in neuer Technik, sondern im Betrieb: Heizung und Lüftung laufen außerhalb der Nutzungszeiten, Heizkurven und Sollwerte sind zu hoch, Heizen und Kühlen arbeiten gegeneinander, Lüftungsanlagen laufen dauerhaft auf voller Stufe.
• Raumwärme ist im Sektor Gewerbe, Handel und Dienstleistungen der größte Posten: 2024 entfiel knapp die Hälfte des Endenergieverbrauchs darauf [4]. Nichtwohngebäude verbrauchten 2022 rund ein Drittel der Endenergie aller Gebäude in Deutschland [2].
• Eine Auswertung von 643 Bestandsgebäuden in den USA fand durch Inbetriebnahme- und Nachjustierungsprojekte eine mittlere (Median-)Einsparung von 16 % des Gesamtenergieverbrauchs bei einer Amortisation von rund einem Jahr [1]. Andere Auswertungen zeigen deutlich kleinere und sehr unterschiedliche Effekte [14].
• Die Verluste bleiben meist unsichtbar, weil Betreiber nur Jahresrechnungen sehen, aber keine Raumdaten und keinen Verlauf. Ein Rechenbeispiel für ein Bürogebäude und eine Prioritätentabelle zeigen, wo Sie anfangen können.

Wie viel Energie Gewerbegebäude verbrauchen und was sie kostet

Nichtwohngebäude sind zahlenmäßig eine Minderheit, beim Energieverbrauch aber ein großer Block. Nach einer Analyse der Deutschen Energie-Agentur (dena) fallen von den rund 21 Millionen erfassten Nichtwohngebäuden etwa 2 Millionen unter das Gebäudeenergierecht und sind damit energetisch relevant. Im Jahr 2022 entfielen 325 von 1.003 TWh Endenergieverbrauch der Gebäude auf Nichtwohngebäude, das sind 32 % (ohne Industrie) [2]. Allein für Wärme in Nichtwohngebäuden weist der dena-Gebäudereport für 2024 einen Endenergieverbrauch von 214,1 TWh aus [5].

Für den Sektor Gewerbe, Handel und Dienstleistungen (GHD) zeigen die Anwendungsbilanzen der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen, wofür die Energie genutzt wird. 2024 gingen 49,9 % des Endenergieverbrauchs in die Raumwärme, 13,5 % in mechanische Energie (zum Beispiel Antriebe von Pumpen, Ventilatoren und Aufzügen), 13,3 % in Informations- und Kommunikationstechnik, 12,5 % in Beleuchtung, 3,5 % in Warmwasser und 2,5 % in Klimakälte [4].

Abbildung 1: Endenergieverbrauch im Sektor GHD 2024 nach Anwendungen. Quelle: AGEB, Anwendungsbilanzen zur Energiebilanz Deutschland [4].

Bei Bürogebäuden ist das Bild ähnlich. Eine Grundlagenstudie im Auftrag der dena schätzt den Bestand auf rund 310.800 Büro- und Verwaltungsgebäude; die meiste Energie wird dort mit 69 % für Raumwärme genutzt, gefolgt von Beleuchtung mit 13 % [3]. Im Einzelhandel ist es anders: Dort lag der Verbrauch 2022 bei 26,6 TWh, davon etwa 19,3 TWh Strom und nur rund 7,3 TWh Wärme [2]. Kühlung, Beleuchtung und lange Öffnungszeiten prägen dort die Rechnung.

Was das in Euro bedeutet, zeigen die Preise des Statistischen Bundesamts. Nicht-Haushaltskunden zahlten im 1. Halbjahr 2026 für Erdgas im Durchschnitt 6,29 Cent je Kilowattstunde, bei einem Jahresverbrauch zwischen 1.000 und 10.000 Gigajoule (rund 280 bis 2.800 MWh) 8,11 Cent. Strom kostete im Durchschnitt vorläufig 17,64 Cent je Kilowattstunde, bei einem Jahresverbrauch zwischen 20 und 500 MWh 23,66 Cent; die Durchschnittswerte gelten ohne Mehrwertsteuer und andere abzugsfähige Steuern [6]. Mittelgroße Büros, Hotels und Läden liegen typischerweise in diesen kleineren Verbrauchsklassen und zahlen damit mehr je Kilowattstunde als Großverbraucher.

Wo im Gebäudebetrieb Energie verloren geht

Die Liste der typischen Fehler ist erstaunlich stabil. Die Auswertung des Lawrence Berkeley National Laboratory (LBNL) nennt unter den Mängeln, die bei der Inbetriebnahme und Nachjustierung gefunden und behoben wurden, unter anderem gleichzeitiges Heizen und Kühlen, falsch kalibrierte oder defekte Regelungen und Fühler, außer Kraft gesetzte Effizienzfunktionen wie Drehzahlregelungen, die auf voller Drehzahl festgestellt sind, undichte Luftverteilungen, ungeeignete Sollwerte und Regelsequenzen sowie überdimensionierte Anlagen [1]. Ein Forschungsbeitrag des Fraunhofer IOSB beschreibt für den deutschen Bestand, dass ein großer Anteil der Heizungsanlagen energetisch suboptimal eingestellt ist und Heizung und Lüftung meist unkoordiniert und nicht bedarfsgerecht betrieben werden [16]. Die wichtigsten Verlustquellen lassen sich in sechs Gruppen ordnen.

1. Heizen und Lüften außerhalb der Nutzungszeit

Ein Büro ist an Werktagen vielleicht elf Stunden belegt, an Wochenenden und Feiertagen gar nicht. Rechnet man mit 250 Arbeitstagen zu je elf Stunden, sind das 2.750 Stunden, also rund 31 % der 8.760 Stunden eines Jahres (eigene Annahme). Laufen Heizung und Lüftung ohne passendes Zeitprogramm, wird in den übrigen fast 70 % der Stunden ein leeres Gebäude auf Komfortniveau gehalten. Häufige Ursachen sind ein Zeitprogramm, das nach einer Störung nie wieder aktiviert wurde, falsche Feiertagskalender, eine nach Umbauten geänderte Belegung oder eine einzelne Mietfläche mit längeren Zeiten, nach der sich das ganze Haus richtet.

Abbildung 2: Nutzungszeit und Betriebszeit an einem Werktag (Schema mit angenommenen Zeiten).

Wie groß der Effekt einer längeren Absenkung sein kann, zeigt ein Demonstrationsgebäude in Stuttgart: Nachdem die Nachtabsenkung von 3,5 auf 7,5 Stunden verlängert wurde, sank die abgegebene Heizwärme im Dezember 2013 gegenüber dem Vorjahresmonat um etwa 3.500 kWh. Das Gebäude ist allerdings gemischt genutzt (Wohnen und Gewerbe), und es handelt sich um einen Einzelfall [16].

2. Falsche Heizkurve und zu hohe Sollwerte

Die Heizkurve legt fest, wie warm das Heizungswasser bei einer bestimmten Außentemperatur sein soll. Ist sie zu steil oder zu hoch eingestellt, werden die Räume wärmer als nötig. Die Nutzer öffnen dann Fenster oder drehen Thermostatventile zu, und die überschüssige Wärme geht verloren. Weil sich bei einer zu hohen Kurve niemand beschwert, bleibt sie oft jahrelang unverändert. Dasselbe gilt für Raumsollwerte: Für leichte Tätigkeiten im Sitzen nennt die Technische Regel für Arbeitsstätten ASR A3.5 eine Mindesttemperatur von +20 °C [12][13]. Viele Büros werden deutlich wärmer betrieben. Als Faustregel nennen Verbraucherzentrale und Landesbehörden, dass jedes Grad weniger Raumtemperatur etwa 6 % Heizenergie spart [10][11]. Diese Faustregel stammt aus dem Wohnbereich; in Gebäuden mit hohen inneren Wärmelasten durch Menschen und Geräte kann der Effekt kleiner ausfallen.

3. Fehlender hydraulischer Abgleich

Ohne hydraulischen Abgleich fließt das Heizungswasser bevorzugt durch die Heizkörper mit dem geringsten Widerstand, meist die nahe an der Pumpe. Entfernte Räume bleiben kühl. Die übliche, aber teure Reaktion: Pumpe höher stellen und Vorlauftemperatur anheben, bis auch der letzte Raum warm wird. Dann sind alle anderen Räume zu warm. Der Fraunhofer-Beitrag weist darauf hin, dass der Abgleich im Bestand oft schwierig ist, weil die Leitungsführung nicht dokumentiert ist [16]. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz) verlangt in § 60c für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten nach dem Einbau oder der Aufstellung einer wassergeführten Heizung einen hydraulischen Abgleich, einschließlich raumweiser Heizlastberechnung und Anpassung der Vorlauftemperaturregelung [7].

4. Gleichzeitiges Heizen und Kühlen

In Gebäuden mit Klimatisierung kommt es vor, dass ein Raum gleichzeitig beheizt und gekühlt wird: der Heizkörper läuft, während das Klimagerät oder die Lüftungsanlage kühlt, oder die Zuluft wird zentral gekühlt und in den Räumen wieder erwärmt. Das LBNL führt gleichzeitiges Heizen und Kühlen ausdrücklich unter den gefundenen Mängeln auf [1]. Typische Ursachen sind überlappende Sollwerte ohne ausreichenden Abstand (Totzone) zwischen Heiz- und Kühlgrenze, getrennte Regelungen verschiedener Gewerke und Räume, in denen Nutzer selbst eingreifen.

5. Lüftung dauerhaft auf voller Stufe

Viele Lüftungsanlagen laufen auf einer festen Stufe, unabhängig davon, wie viele Menschen im Raum sind. Das kostet doppelt: Strom für die Ventilatoren und Wärme, um die Außenluft im Winter aufzuheizen. Bei Ventilatoren und Pumpen hängt die Leistungsaufnahme nach den Proportionalitätsgesetzen etwa mit der dritten Potenz von der Drehzahl ab; halbe Drehzahl bedeutet rechnerisch ein Achtel der Leistung. Das ist ein Modell, das nur in einem mittleren Drehzahlbereich gut gilt [17]. Es zeigt aber, warum eine bedarfsgerecht geregelte Lüftung so viel bewirken kann. Wichtig: Die Luftmenge darf nicht unter das sinken, was für die Nutzung und die Luftqualität nötig ist. Ein CO₂-Messwert im Raum hilft, das zu beurteilen.

6. Lastspitzen beim Strom

Bei Anschlüssen mit Leistungsmessung besteht das Netzentgelt nach § 17 der Stromnetzentgeltverordnung aus einem Arbeitspreis und einem Jahresleistungspreis, der mit der höchsten Leistung im Abrechnungsjahr multipliziert wird [9]. Eine einzige Viertelstunde, in der morgens Lüftung, Heizungspumpen, Küche, Kälte und Aufzüge gleichzeitig anlaufen, kann damit die Kosten des ganzen Jahres mitbestimmen. Für Entnahmestellen im Niederspannungsnetz mit einer Jahresentnahme bis 100.000 kWh ohne Leistungsmessung wird dagegen statt Leistungs- und Arbeitspreis ein Arbeitspreis je Kilowattstunde festgelegt [9].

Warum die Verluste verborgen bleiben

Die meisten dieser Fehler fallen im Alltag nicht auf. Dafür gibt es drei Gründe.

Erstens fehlen Raumdaten. Ob ein Raum nachts auf 22 °C gehalten wird, sieht niemand, der nachts nicht im Haus ist. Ob die Lüftung am Wochenende läuft, merkt nur, wer zufällig vorbeikommt. Ohne Temperatur-, CO₂- und Belegungsdaten aus den Räumen lässt sich nicht prüfen, ob die Anlage zur Nutzung passt.

Zweitens zeigt die Jahresrechnung nur eine Summe. Eine Gasrechnung über 300.000 kWh sagt nicht, wie viel davon auf Nächte, Wochenenden oder falsch eingestellte Zonen entfällt. Steigt der Verbrauch, kann das am Wetter, an einer höheren Belegung oder an einem Defekt liegen. Erst Zählerwerte in Stunden- oder Viertelstundenauflösung zeigen, wann Energie fließt.

Drittens verteilen sich die Zuständigkeiten. Eigentümer, Mieter, Facility Management, Heizungsfachbetrieb und Gebäudeleittechnik-Dienstleister sehen jeweils nur einen Ausschnitt. Wenn ein Mieter über Kälte klagt, wird die Vorlauftemperatur erhöht; dass sie nie wieder gesenkt wird, fällt niemandem zur Last. Die Fraunhofer-Autoren nennen zudem eine schlechte Kostenrückmeldung an die Nutzer als Problem [16].

Folgen und typische Fehler bei der Suche nach Einsparungen

Die direkte Folge sind höhere Energiekosten ohne zusätzlichen Nutzen. Daneben gibt es Nebenwirkungen: Überheizte Räume werden über das Fenster gekühlt, was im Winter zu trockener Luft und Zugerscheinungen führen kann; ungleich warme Räume führen zu Beschwerden und zu weiteren Eingriffen, die das System noch stärker verstellen.

Bei der Suche nach Einsparungen wiederholen sich einige Fehler:

• Investieren vor Einstellen. Eine neue Wärmepumpe oder Lüftungsanlage arbeitet nur so effizient, wie Zeitprogramme, Kurven und Sollwerte es zulassen.
• Pauschale Absenkung ohne Kontrolle. Wird die Heizung überall um zwei Grad gesenkt, ohne die Räume zu messen, frieren einzelne Bereiche, die Nutzer stellen Heizlüfter auf, und der Stromverbrauch steigt.
• Einmal optimieren, dann vergessen. Die Wirkung von Betriebsoptimierungen hält nicht von selbst. Ein Bericht des Center for Energy and Environment für die Stadt Saint Paul empfiehlt deshalb, die Nachjustierung etwa alle fünf Jahre zu wiederholen [19]; ein Beitrag des Schweizer Bundesamts für Energie schlägt einen ähnlichen Rhythmus vor [14].
• Ohne Ausgangswert arbeiten. Wer vorher nicht misst, kann nachher nicht zeigen, ob die Maßnahme gewirkt hat, und kann Wettereffekte nicht von Einsparungen trennen.

Betriebsoptimierung im Gebäude: Was die Studien zeigen

Unter Betriebsoptimierung versteht man das Überprüfen und Nachjustieren bestehender Anlagen, ohne sie auszutauschen: Zeitprogramme, Heizkurven, Sollwerte, Regelsequenzen, Volumenströme. Im englischen Sprachraum heißt das „retro-commissioning“ oder „re-tuning“.

LBNL 2011 (USA, 643 Gebäude). Evan Mills hat für das Lawrence Berkeley National Laboratory eine Datenbank mit 643 Gebäuden aus 26 US-Bundesstaaten ausgewertet. Für Bestandsgebäude ergab die Behebung der gefundenen Mängel eine mittlere Gesamteinsparung von 16 % (Median). Die mittleren Kosten lagen bei 0,30 US-Dollar je Quadratfuß (rund 3 US-Dollar je Quadratmeter, Preisstand 2009), die Amortisationszeit bei 1,1 Jahren [1]. Einschränkungen: Es handelt sich um eine Zusammenstellung durchgeführter Projekte, nicht um eine repräsentative Stichprobe; die Gebäude stehen in den USA mit anderen Klimazonen, Anlagen und Energiepreisen.

Bundesamt für Energie 2019 (Schweiz, rund 500 Liegenschaften). Eine Untersuchung von Amstein+Walthert und der Hochschule Luzern, über die das Schweizer Bundesamt für Energie berichtet, betrachtete rund 500 Liegenschaften mit 1.300 Gebäuden, die zwischen 2012 und 2016 optimiert wurden. Der Wärmeverbrauch für Heizung und Warmwasser sank im Durchschnitt um 5 %; in vielen Gebäuden waren rund 10 % möglich, 15 % oder mehr sehr selten. Bei rund 30 % der Gebäude war keine messbare Einsparung feststellbar [14]. Einschränkung: Überwiegend handelte es sich um mittelgroße Wohngebäude, nicht um Büros.

PNNL (USA, Simulation). Das Pacific Northwest National Laboratory hat Nachjustierungsmaßnahmen für ein prototypisches großes Bürogebäude in 16 Klimazonen simuliert. Viele Maßnahmen an Luftsystemen und Zeitprogrammen senkten den simulierten jährlichen Energieverbrauch für Heizung, Lüftung und Klima in den meisten Städten um mehr als 20 %; Maßnahmen an der Erzeugerseite brachten meist weniger als 5 % [15]. Einschränkung: Es handelt sich um Modellrechnungen, nicht um Messungen.

Zusammengenommen zeigen die Studien: Betriebsoptimierung ist meist günstig und lohnt sich häufig, die Spannweite ist aber groß. Ob ein Gebäude 0 %, 5 % oder 16 % einspart, hängt davon ab, wie schlecht es vorher eingestellt war. Genau das lässt sich ohne Messung nicht beurteilen.

Abbildung 3: Betriebsoptimierung als Kreislauf aus Messen, Einstellen und Prüfen.

Dass dauerhaftes Beobachten auch rechtlich an Gewicht gewinnt, zeigt § 56 GModG: Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder kombinierten Lüftungsanlagen über 70 kW müssen danach bis zum 31. Dezember 2029 mit Systemen für Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausgestattet sein, sofern das technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Diese Systeme sollen unter anderem den Energieverbrauch kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren, Effizienzverluste erkennen und die Raumklimaqualität überwachen [8]. Allgemeine Information, kein Rechtsrat (Stand: Oktober 2026). Ob und wie die Pflicht für Ihr Gebäude gilt, klären Sie mit einer Fachplanung oder Rechtsberatung. Wer die Betriebsoptimierung im Gebäude nicht als Einmalprojekt, sondern als laufende Aufgabe versteht, findet unter Ganzheitliches Gebäudemonitoring eine Beschreibung, wie Raum-, Zähler- und Anlagendaten zusammen betrachtet werden können.

Maßnahmen im Einzelnen

Zeitprogramme an die tatsächliche Nutzung anpassen

Der erste Schritt ist ein Abgleich: Wann ist das Gebäude tatsächlich belegt, und wann laufen Heizung, Lüftung, Kälte und Beleuchtung? Der Vergleich von Raumdaten (Temperatur, CO₂ als Hinweis auf Anwesenheit) mit Zählerwerten in Stundenauflösung zeigt Abweichungen schnell. Ein steigender Wärmeverbrauch in der Nacht, ohne dass CO₂ ansteigt, deutet auf Betrieb ohne Nutzung hin. Wichtig sind Vorlaufzeiten: Gut gedämmte Gebäude kühlen nachts wenig aus, schwere Bauweisen reagieren träge. Die Absenkung sollte so gewählt werden, dass die Räume zu Arbeitsbeginn die erforderliche Temperatur erreichen.

Heizkurve optimieren und Sollwerte prüfen

Wer die Heizkurve optimieren will, senkt sie schrittweise ab, beobachtet die Raumtemperaturen über einige Tage mit unterschiedlichen Außentemperaturen und korrigiert dort, wo einzelne Räume zu kühl werden. Ohne Raumdaten geschieht das nach Beschwerden, mit Raumdaten nach Messwerten. Die Ursachensuche bei auffällig hohem Verbrauch beschreibt die Seite Hohe Heizkosten: Ursachen finden. Bei Sollwerten lohnt ein Blick auf die Untergrenze aus der ASR A3.5 [12][13] und auf Zonen mit Sonderbedarf, etwa Serverräume, die gekühlt statt beheizt werden müssen.

Hydraulischer Abgleich im Gewerbe

Ein hydraulischer Abgleich im Gewerbe ist Aufgabe eines Heizungsfachbetriebs. Er umfasst nach § 60c GModG unter anderem eine raumweise Heizlastberechnung, die Prüfung der Heizflächen und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung [7]. Vorab hilfreich sind Messdaten aus den Räumen: Sie zeigen, welche Bereiche dauerhaft zu warm oder zu kühl sind, und helfen, das Ergebnis hinterher zu prüfen. Eine strukturierte Bestandsaufnahme von Anlagen und Räumen beschreibt die Seite Ganzheitliche Gebäudeanalyse.

Heizen und Kühlen entkoppeln

Wo beides vorhanden ist, sollten Heiz- und Kühlsollwerte mit ausreichendem Abstand gesetzt und die Regelungen der Gewerke aufeinander abgestimmt werden. Auffällig sind Räume, in denen Heizkreis und Kühlung zur gleichen Zeit Energie aufnehmen, oder Lüftungsanlagen, die Zuluft kühlen, während die Heizung läuft. Erkennen lässt sich das nur, wenn Daten beider Systeme gemeinsam ausgewertet werden.

Lüftung nach Bedarf betreiben

Eine Lüftung, die nach Zeitprogramm und, wo die Anlage es zulässt, nach Luftqualität geregelt wird, läuft weniger Stunden und seltener auf voller Stufe. CO₂-Messwerte in den Räumen zeigen, ob die reduzierte Luftmenge ausreicht. Umbauten an der Regelung sind Sache des Anlagenbauers oder Systemintegrators; Mindestluftmengen aus Planung und Arbeitsschutz bleiben bestehen.

Lastspitzen reduzieren

Wer Lastspitzen reduzieren will, muss sie zuerst sehen: Der Lastgang in Viertelstundenwerten zeigt, wann die Jahreshöchstleistung entsteht; bei leistungsgemessenen Anschlüssen können Sie ihn bei Ihrem Messstellenbetreiber oder Lieferanten erfragen. Häufig hilft es schon, große Verbraucher zeitversetzt einzuschalten, etwa Lüftungsanlagen, Kältemaschinen, Küchengeräte oder Ladepunkte. Für die laufende Beobachtung eignet sich ein Energie-Dashboard für Gebäude, das Lastgang und Grenzwerte sichtbar macht.

Hotels und Handel: andere Profile, gleiche Logik

Wer Energiekosten im Hotel senken will, hat es mit einem Rund-um-die-Uhr-Betrieb zu tun, aber stark wechselnder Belegung: Unbelegte Zimmer, Tagungsräume ohne Veranstaltung und Wellnessbereiche außerhalb der Öffnungszeiten sind die Entsprechung zur Nacht im Büro. Hinweise zu diesem Gebäudetyp finden Sie unter Hotellerie. Im Einzelhandel ist Strom der größere Posten [2]; Beleuchtung, Kühlmöbel und Klimatisierung bestimmen die Rechnung. Um den Energieverbrauch eines Gebäudes zu analysieren, lohnt hier vor allem der Blick auf die Stunden vor und nach den Öffnungszeiten. Mehr zum Gebäudetyp Handel.

Priorisierung: Womit Sie anfangen

Tabelle 1: Maßnahmen der Betriebsoptimierung nach Aufwand, Hebel und Datenbedarf. Aufwand und Hebel sind qualitative Einschätzungen und hängen vom Gebäude ab.

Heizkosten senken im Bürogebäude: ein Rechenbeispiel

Das folgende Rechenbeispiel ist eine eigene Modellrechnung. Es soll zeigen, in welcher Größenordnung sich Betriebsoptimierung bewegen kann, und ersetzt keine Analyse eines realen Gebäudes. Mehr zu den Besonderheiten dieses Gebäudetyps finden Sie unter Büros.

Annahmen:

• Bürogebäude mit 3.000 m² Nettogrundfläche, Gaskessel, keine Kühlung.
• Wärmeverbrauch 300.000 kWh pro Jahr (angenommen 100 kWh/m²); das entspricht rund 1.080 GJ und liegt in der Destatis-Verbrauchsklasse 1.000 bis 10.000 GJ.
• Stromverbrauch 120.000 kWh pro Jahr (angenommen 40 kWh/m²), Verbrauchsklasse 20 bis 500 MWh.
• Preise: Erdgas 8,11 Cent/kWh, Strom 23,66 Cent/kWh (Destatis, 1. Halbjahr 2026, Nicht-Haushalte, jeweilige Verbrauchsklasse) [6].
• Nutzung an 250 Tagen von 7 bis 18 Uhr.

Ausgangslage: Wärme 300.000 kWh × 0,0811 €/kWh = 24.330 € pro Jahr. Strom 120.000 kWh × 0,2366 €/kWh = 28.392 € pro Jahr. Zusammen rund 52.700 € pro Jahr.

Tabelle 2: Rechenbeispiel für ein Bürogebäude mit 3.000 m². Alle Werte sind Annahmen oder auf Basis der genannten Quellen gerechnet.

Einordnung: Die Szenarien lassen sich nicht einfach addieren, weil sie sich überschneiden: Eine Senkung des Sollwerts ist Teil einer Betriebsoptimierung. Der angenommene Leistungspreis von 100 € pro kW und Jahr ist ein reiner Rechenwert; die tatsächlichen Preise stehen im Preisblatt Ihres Netzbetreibers und unterscheiden sich stark. Außerdem sind Netzentgelte in den Destatis-Durchschnittspreisen bereits enthalten. Das Beispiel zeigt vor allem eines: Schon eine mittlere Einsparung bewegt sich bei einem Gebäude dieser Größe im Bereich mehrerer tausend Euro pro Jahr. Ob es im konkreten Fall eher 0 % oder eher 16 % sind, lässt sich nur mit Messdaten beurteilen.

Wie Nebatic dabei unterstützt

Nebatic setzt bei dem Punkt an, an dem die meisten Verluste verborgen bleiben: fehlende Daten aus Räumen und Zählern. Die Messgeräte Nebatic Core und Nebatic AirSense erfassen unter anderem Temperatur, Luftfeuchte und CO₂ in den Räumen und sind per WLAN angebunden. Vorhandene Sensoren, Zähler und Gebäudesysteme lassen sich in die Plattform einbinden. Dort sind Live-Werte, Verläufe, Auffälligkeiten und Hinweise zu sehen; so lässt sich zum Beispiel erkennen, ob Räume außerhalb der Nutzungszeit warm gehalten werden. Wie Raumdaten helfen, Energiekosten im Gewerbe zu senken, beschreibt die Seite Heizkosten senken mit Raumdaten.

Wer zunächst wissen möchte, wo ein bestimmtes Gebäude steht, kann im Rahmen von Audit & Analyse für einen vereinbarten Zeitraum messen lassen und erhält eine Auswertung mit Empfehlungen, etwa als Vorher-nachher-Messung rund um eine Einstellungsänderung. Die Einstellungen an Heizung, Lüftung und Gebäudeautomation selbst nehmen weiterhin Betreiber, Heizungsfachbetriebe oder Systemintegratoren vor; Nebatic stellt die Daten bereit, damit diese Entscheidungen auf Messwerten beruhen.

Grenzen und Risiken

• Betriebsoptimierung ersetzt keine Sanierung. Ein schlecht gedämmtes Gebäude mit alter Heizung bleibt teuer im Betrieb, auch wenn es gut eingestellt ist. Für größere Investitionen ist eine Energieberatung der richtige Weg. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beschreibt dafür das Programm „Bundesförderung für Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme“ mit Modulen wie Energieaudit nach DIN EN 16247 und Energieberatung nach DIN V 18599 [18]. Ob für Ihr Vorhaben eine Förderung in Frage kommt, klären Sie bitte mit dem BAFA, der KfW oder Ihrer Energieberatung.
• Einsparungen sind nicht garantiert. In der Schweizer Auswertung zeigte etwa ein Drittel der Gebäude nach der Optimierung keine messbare Einsparung [14]. Studienwerte aus den USA lassen sich nicht direkt auf deutsche Gebäude übertragen [1][15].
• Komfort und Arbeitsschutz haben Vorrang. Absenkungen und geringere Luftmengen müssen die Anforderungen der Arbeitsstättenregeln und der Anlagenplanung einhalten [12]. Bei gesundheitlichen Beschwerden der Beschäftigten sind Betriebsärztin oder Betriebsarzt die richtigen Ansprechpartner.
• Eingriffe in Anlagen gehören in Fachhände. Hydraulischer Abgleich, Änderungen an Regelungen von Heizung, Lüftung und Kälte sowie Arbeiten an Trinkwarmwasseranlagen sind Aufgabe von Fachbetrieben, Anlagenbauern und Fachplanern. Herstellervorgaben und Wartungsverträge gelten weiter.
• Monitoring ist nicht automatisch Gebäudeautomation im Sinne des Gesetzes. Ob eine Lösung die Anforderungen aus § 56 GModG erfüllt, beurteilen Fachplanung und gegebenenfalls Rechtsberatung [8].
• Mietverhältnisse. Wer als Eigentümer Einstellungen ändert, die Mietflächen betreffen, sollte vertragliche Vereinbarungen zu Temperaturen und Betriebszeiten beachten.

Häufige Fragen

Wie kann ein Unternehmen Energiekosten im Gewerbe senken, ohne viel zu investieren?

Am Anfang stehen Einstellungen, nicht Investitionen: Zeitprogramme an die tatsächliche Nutzung anpassen, Raumsollwerte und Heizkurve prüfen, gleichzeitiges Heizen und Kühlen beseitigen, Lüftung nach Bedarf betreiben und Lastspitzen glätten. Die LBNL-Auswertung fand dafür im Median eine Amortisation von rund einem Jahr [1]. Voraussetzung ist, dass Sie sehen, wann und wo Energie verbraucht wird.

Wie kann man im Bürogebäude Heizkosten senken?

Im Bürogebäude entfällt der größte Teil der Energie auf Raumwärme, nach der dena-Studie 69 % [3]. Die wirksamsten ersten Schritte sind meist eine Absenkung außerhalb der Bürozeiten, angemessene Raumsollwerte (für leichte Tätigkeit im Sitzen mindestens 20 °C nach ASR A3.5 [13]) und eine richtig eingestellte Heizkurve.

Wie kann man die Heizkurve optimieren?

Die Heizkurve wird schrittweise abgesenkt, während die Raumtemperaturen über mehrere Tage beobachtet werden. Werden einzelne Räume zu kühl, liegt die Ursache oft in der Wärmeverteilung, nicht in der Kurve. Dann ist ein hydraulischer Abgleich zu prüfen. Die Einstellung selbst nimmt der Betreiber oder Heizungsfachbetrieb vor.

Ist ein hydraulischer Abgleich im Gewerbe Pflicht?

Nach § 60c GModG ist nach dem Einbau oder der Aufstellung einer wassergeführten Heizung in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten ein hydraulischer Abgleich durchzuführen [7]. Ob das für Ihr Gebäude gilt, hängt von der Anlage und der Nutzung ab. Allgemeine Information, kein Rechtsrat (Stand: Oktober 2026).

Wie lassen sich Energiekosten im Hotel senken?

Hotels laufen rund um die Uhr, aber nicht jeder Bereich ist immer belegt. Ansatzpunkte sind Absenkung in unbelegten Zimmern und Tagungsräumen, Zeitprogramme für Küche, Wellness und Lüftung sowie das Vermeiden von Lastspitzen, wenn Küche und Haustechnik gleichzeitig anlaufen.

Wie kann man Lastspitzen reduzieren?

Zuerst den Lastgang in Viertelstundenwerten auswerten und die Zeitpunkte der Spitzen finden. Dann große Verbraucher zeitversetzt starten. Bei leistungsgemessenen Anschlüssen bestimmt die Jahreshöchstleistung den Leistungspreis im Netzentgelt [9].

Wie lässt sich der Energieverbrauch eines Gebäudes analysieren?

Sinnvoll ist eine Kombination aus Zählerdaten in hoher zeitlicher Auflösung und Raumdaten wie Temperatur und CO₂. Erst der Vergleich zeigt, ob Energie zu Zeiten verbraucht wird, in denen niemand im Gebäude ist. Für eine tiefere Untersuchung kommt eine zeitlich begrenzte Messung mit Auswertung oder ein Energieaudit durch eine Energieberatung in Frage [18].

Quellen

1. Mills, E. / Lawrence Berkeley National Laboratory (2011): Commissioning: A Highly Cost-Effective Building Energy Management Strategy. https://escholarship.org/content/qt1wj273zg/qt1wj273zg.pdf
2. Deutsche Energie-Agentur (dena) (2023): Fokusthemen Einzelhandel in Deutschland. Handelsgebäude – Analyse der Nichtwohngebäudetypen, Teil 1. https://www.gebaeudeforum.de/fileadmin/gebaeudeforum/Downloads/Gebaeudereport/Gebaeudeforum_GR24_Fokusthemen_Einzelhandel.pdf
3. Deutsche Energie-Agentur (dena) / Institut der deutschen Wirtschaft Köln (2016): Energieeffizienz bei Büroimmobilien. dena-Analyse. https://www.tab.de/download/1050143/dena-Analyse-Energieeffizienz-Bueroimmobilien.pdf
4. Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen (AGEB) (2026): Anwendungsbilanzen zur Energiebilanz Deutschland, Datenjahr 2024. https://ag-energiebilanzen.de/wp-content/uploads/EBD24e_AnwBil.pdf
5. Deutsche Energie-Agentur (dena) (2026): dena-Gebäudereport 2026. Zahlen, Daten, Fakten zum Klimaschutz im Gebäudebestand, Updatebericht April 2026. https://www.dena.de/fileadmin/dena/Publikationen/PDFs/2026/GR_Update_April26.pdf
6. Statistisches Bundesamt (Destatis) (2026): Strom- und Gaspreise für Haushalte im 1. Halbjahr 2026 gesunken. Pressemitteilung Nr. 345. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/09/PD26_345_61243.html
7. Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 60c Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60c.html
8. Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 56 Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__56.html
9. Stromnetzentgeltverordnung (StromNEV), § 17 Ermittlung der Netzentgelte. https://www.gesetze-im-internet.de/stromnev/__17.html
10. Verbraucherzentrale Hamburg (2025): Gas und Fernwärme: So senken Sie Ihre Heizkosten. https://www.vzhh.de/themen/bauen-immobilien-energie/heizung/gas-fernwaerme-so-senken-sie-ihre-heizkosten
11. Landesportal Baden-Württemberg (2022): CLEVERLÄND-Tipp Nr. 8: Auf die Einstellung kommt es an. https://www.baden-wuerttemberg.de/de/service/media/mid/cleverlaend-tipp-nr-8-auf-die-einstellung-kommt-es-an
12. Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAuA): Technische Regel für Arbeitsstätten ASR A3.5 Raumtemperatur (Ausgabe 2010, zuletzt geändert 2022). https://www.baua.de/DE/Angebote/Regelwerk/ASR/ASR-A3-5
13. Haufe Arbeitsschutz: ASR A3.5: Ab wann ist die Raumtemperatur am Arbeitsplatz zu kalt? https://www.haufe.de/arbeitsschutz/gesundheit-umwelt/asr-a35-ab-wann-ist-die-raumtemperatur-zu-kalt_94_530038.html
14. Vogel, B. / Bundesamt für Energie BFE (2019): Betrieb optimiert, Wärmeverbrauch gesenkt. https://pubdb.bfe.admin.ch/de/publication/download/9747
15. Pacific Northwest National Laboratory: Energy Savings Modeling of Standard Commercial Building Re-tuning Measures: Large Office Buildings. Report PNNL-21569. https://www.osti.gov/biblio/1048616
16. Bernard, T.; Jacubasch, A.; Plagge, K.; Wolfrum, K.; Menzel, M.; Garrecht, H.; Blatt, C. (2014): Monitoring und Automatisierung im Gebäudebestand. EnOB-Symposium 2014, Fraunhofer IOSB. https://www.iosb.fraunhofer.de/content/dam/iosb/iosbtest/documents/projekte/e-monaut/Paper%20Monitoring%20im%20Gebaeudebestand_EnOB%20Symposium%202014.pdf
17. Held, E. (2015): Wie funktioniert eigentlich … das Proportionalgesetz? Linear, quadratisch, kubisch. SBZ Monteur 05/2015. https://www.sbz-monteur.de/sites/default/files/sbzm_pdf/file_650348.pdf
18. Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA): Bundesförderung für Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme. https://www.bafa.de/DE/Energie/Energieberatung/Nichtwohngebaeude_Anlagen_Systeme/nichtwohngebaeude_anlagen_systeme_node.html
19. Shen, L.; Nelson, C.; Jones, K.; Steigauf, B.; Kessler, N. / Center for Energy and Environment (2018): Accelerating Energy Performance in Large Buildings. Bericht für die Stadt Saint Paul. https://www.mncee.org/sites/default/files/report-files/Lrg-Bldg-Operational-Savings-Report_CEE_2018-10-31-%281%29%20%281%29.pdf