Wohnkosten: drei Ebenen der Ursachen und der Hebel im Gebäude

Drei Ebenen der Ursachen

Die Ursachen lassen sich auf drei Ebenen ordnen. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wer auf sie Einfluss hat.

• Weltmärkte: Krisen treiben die Preise für Gas, Öl und Strom. Eine 70-m²-Wohnung mit Gasheizung kostete 2025 im Schnitt 1.170 € Heizkosten, 14 % mehr als im Vorjahr (Heizspiegel 2026). Auf diese Ebene haben Eigentümer, Verwaltungen und Bewohner kaum Einfluss.
• Wirtschaft und Politik: Hohe Zinsen und Baukosten bremsen den Neubau: 2025 wurden in Deutschland 206.000 Wohnungen fertiggestellt, 18 % weniger als im Vorjahr (Destatis). Gesetze und Förderprogramme setzen hier an; ihre Wirkung braucht Zeit.
• Der Betrieb bestehender Gebäude: Menschen verbringen 80 bis 90 % ihrer Zeit in Innenräumen (Umweltbundesamt). Wie viel Energie dort verbraucht wird und wie gesund die Luft ist, hängt stark davon ab, wie Heizung, Lüftung und Technik betrieben werden. Diese Ebene liegt in der Hand von Eigentümern und Verwaltungen – und wird am seltensten diskutiert.

Bei der Energie ist der Hebel messbar

Eine Auswertung von 643 Nichtwohngebäuden durch das Lawrence Berkeley National Laboratory (2011) fand allein durch eine bessere Betriebsführung im Median 16 % weniger Energieverbrauch – ohne Sanierung und mit einer Amortisation nach rund einem Jahr. Die Ursachen waren oft unscheinbar: falsche Sollwerte, verstellte Fühler, Anlagen, die dauerhaft unter Volllast laufen.

Die Studie betrachtet Nichtwohngebäude; auf Wohngebäude lassen sich die Zahlen nicht eins zu eins übertragen. Das Muster ist jedoch dasselbe: Ein großer Teil des Verbrauchs entsteht nicht durch die Bausubstanz, sondern durch den Betrieb.

Bei der Gesundheit geht es um die Raumluft

In Wohnungen kommen viele Quellen zusammen, die die Luft belasten:

• Menschen: ausgeatmetes CO₂ und Feuchte.
• Kochen: Gase und Partikel.
• Möbel und Bauprodukte: flüchtige organische Stoffe und Formaldehyd.
• Feuchte: bei zu wenig Luftaustausch steigt das Risiko für Schimmel.

Die möglichen Folgen reichen von Kopfschmerzen, Konzentrationsproblemen sowie gereizten Augen und Atemwegen bis zu Allergien und Asthma durch Schimmel (BMUV).

Weniger verbrauchen ist nicht dasselbe wie richtig verbrauchen

Energie und Gesundheit hängen unmittelbar zusammen. Wer zum Sparen weniger lüftet, senkt die Heizkosten, lässt aber CO₂, Schadstoffe und Feuchte in der Raumluft steigen. Umgekehrt kann Dauerlüften bei laufender Heizung viel Energie kosten, ohne die Luft spürbar zu verbessern.

Gefragt ist deshalb nicht der niedrigste Verbrauch, sondern der richtige: so viel Energie wie nötig für gesunde Räume und so wenig wie möglich darüber hinaus.

Warum der Hebel so oft ungenutzt bleibt

• Im Alltag fehlt die Rückmeldung: Die Heizkostenabrechnung zeigt den Verbrauch erst im Nachhinein, schlechte Luft fällt oft erst auf, wenn der Kopf schmerzt. Ein System, das laufend zeigt, wie Heizen, Lüften und Gewohnheiten Verbrauch und Raumluft beeinflussen – und was sich ändern ließe –, fehlt in den meisten Gebäuden.
• Die Lösung wird nur in großen Sanierungen gesucht: Sanierungen sind wichtig, aber teuer und langwierig. Daneben gibt es Ansätze, die die Gebäudeinfrastruktur unverändert lassen und mit wenig Aufwand viel bewegen – von der Datenerfassung über die Analyse bis zur Optimierung des Betriebs.
• Vorhandene Technik wird kaum genutzt: Sensoren sind günstig geworden, und Software erkennt Muster in Energie- und Raumdaten automatisch. In der Breite eingesetzt wird beides bisher selten.

Was daraus folgt

Richtig verbrauchen braucht ein System, das Energie, Gesundheit und Betrieb gemeinsam betrachtet. Junge Unternehmen aus den Bereichen IoT und KI für Gebäude können hier eine wichtige Rolle spielen. Auch Nebatic arbeitet in diesem Feld: mit Sensoren, vorhandenen Gebäudedaten und KI, die Raumklima und Energieeinsatz zusammen betrachtet.

Offen bleibt, welche der drei Ebenen in der Praxis am meisten bewirkt. Die dritte ist jedoch die, an der Eigentümer und Verwaltungen selbst ansetzen können, ohne auf Märkte oder Gesetze zu warten.